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乾元分享:兰州二手房中的评估价是什么意思?

编辑:佳慧   发布时间:2018-08-14

在我们的生活中,如果要进行兰州二手房买卖的话,一般需要对兰州二手房的价格进行评估,那么兰州二手房中的评估价是什么意思?我们在进行买卖的时候,一定会按照出的评估价进行交易吗?今天乾元小编就为大家进行解答。
乾元分享:兰州二手房中的评估价是什么意思?
一、兰州二手房评估价定义:
采取房产价格评估的市场比较法,通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格,以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理,换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况,包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素,等等,计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。
二、兰州二手房如何进行评估?
随着房产二、三级市场日益繁荣,旧房估价作为房屋置换前期的重要环节,受到广泛关注。毛估说不过去,市场比较可摆平一套旧房价值,可不是评估师凭经验"毛估"出来的,必须有一整套计算操作办法。
1、主要采用"市场比较法"
通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。
2、二手房定价相关系数
影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部环境、绿化、人文、交通、商业服务设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。
例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%-6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层-4层为准,底层减5%-6%,顶层减10%;新旧主要以建造年代为准,适当看保养程度,过去造的新里、旧里最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%-5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。
同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,最终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。
3、兰州二手房具有时效性
业主对旧房估价的认识存在着一些误区。旧房估价有个最重要的特征---时效性,三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点,常常质问:“我与邻居房型、面积相同,为什么他能卖25万元,我的估价才24万元?”影响旧房估价的因素很多,但有的业主强调个别因素,却不能综合考虑。
4、装修不具备保值性,一般装修三年以上估价降为0,很多业主却以为装修花过大钱,理应卖个好价。另一方面,旧房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系,专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂,社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德,不对置换物业进行现场勘查,有的还故意压低物业价值以牟取暴利,客观上造成了业主的"信任危机"。
乾元分享:兰州二手房中的评估价是什么意思?
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