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乾元分享:兰州二手房买卖需要详细约定的事项有哪些?

编辑:佳慧   发布时间:2018-08-22

兰州二手房买卖会存在比较多的问题跟麻烦,在进行兰州二手房买卖的时候,为了规避这些麻烦跟陷阱,往往需要在买卖房子之前先进行约定,避免给自己带来麻烦。那么,兰州二手房买卖需要详细约定的事项有哪些呢?下面乾元小编就为大家总结一下!
乾元分享:兰州二手房买卖需要详细约定的事项有哪些?
一、兰州二手房买卖需要详细约定的事项有哪些?
1、价款。约定这一项时,需写明房子的总价款;付款方式、付款条件;定金、尾款等履行的期限、地点、方式。这里主要写明交房时间、条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊。
2、违约责任。主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
另外,要注意约定户口问题,很多兰州二手房卖家交易后户口仍留在原房产处,如果不及时迁出,可能会给买家日后的生活带来很多不便,所以在合同中要约定户口的迁出和迁入问题。
二、兰州二手房买卖应注意什么?
兰州二手房买卖纠纷涉及到产权、抵押 、原承租户的利益等多种法律关系,因签订合同时没有考虑到相关法律问题,常导致房屋买卖合同无效或被撤销,给买方造成损失。为避免纠纷的发生,防止不必要的损失产生,结合实践经验,就二手房买卖中常见的七种容易引发争议的法律问题做以总结,签订买卖合同时,不符合这些条件,购买人应慎重。
1、出卖人必须是房屋的所有权人
非产权所有人不得出卖他人房屋。实践中也有非所有权人出卖他人房屋的情况,如父卖子房、子卖父房等亲人之间代卖的;也有朋友、熟人之间签署授权委托书代卖的。作为购买人此时应注意审查代卖人是否持有产权人本人签署的合法授权委托书,仔细察看委托人和受托人的身份证明、委托书授予的权限、期限等,以防被骗。
还有一种情况是房屋的产权人是未成年人,如果是未成年人的父母或其它监护人出卖其房屋,应注意监护人出卖房屋的目的是否为未成年人的利益,如付其学费、医疗费等等用途。否则,未成年人可以依据我国《未成年人保护法》的有关规定主张房屋买卖合同无效。
2、出卖人作为产权人应具备相应民事主体资格
作为房屋出卖人的产权人,如果签订合同时不具备民事主体资格,除非经其监护人追认,所签合同无效。具体分为以下两种情形:
(1)无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
(2)限制民事行为能力人未取得监护人的同意签订的房屋买卖合同。
3、出卖房屋时应经产权共有人同意
我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。特别应注意,房改房上市交易,除房产证上记载的产权人签字外,还需同住人签字同意。
4、出卖房屋时不得侵犯优先购买权
按照法律规定,房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前3个月通知承租人房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,在同等条件下,承租人有优先购买权。
5、出卖的房屋必须依法取得权属证书
这里有三种未取得权属证书而买卖的情况比较常见,一是转让未取得权属证书的“期房”,二是转让未取得权属证书的“回迁房”,三是转让违章建筑的房屋。前两种情况购买人应慎重处理,如果签订合同时出卖人尚未取得“三证”,而发生纠纷时已经取得,买卖合同有效,如发生纠纷时还未取得“三证”,合同将被认定无效。
6、出卖的房屋不应有权利限制
一是设有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房须征得抵押权人的书面同意,如果抵押权人不同意,不能擅自交易过户。二是司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,不得进行二手房买卖。
购买人可到房屋所在地的房地产交易部门查询房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利,是否已设定抵押。
乾元分享:兰州二手房买卖需要详细约定的事项有哪些?
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