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兰州局部取消限购,这些城市正在借人才新政变相松绑

兰州的限购政策出台于2017年4月,该版本仅执行了不到8个月的时间。这也是最近两年来全国首个明确松绑“限购令”的城市。虽然有强化限售的做法,但仍然引发了楼市调控松绑的猜想。

兰州的限购政策出台于2017年4月,该版本仅执行了不到8个月的时间。

 

这也是最近两年来全国首个明确松绑“限购令”的城市。虽然有强化限售的做法,但仍然引发了楼市调控松绑的猜想。

1、兰州部分区域取消限购但强化限售

1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》的公告,明确对部分区域松绑限购。

1、对部分区域取消限购

针对兰州市房地产市场发展的实际情况,取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区,不包括高新区榆中园区)的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策,但不再提供社保证明和纳税证明。

2、进一步强化价格备案制度

严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度,实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业,暂停其网签备案资格。

3、实行住房限售措施

对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。

自本通知下发之日起,个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房,以合同网签时间为准),自取得《不动产权证书》登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在《不动产权证书》上注明“须取得不动产权证书满3年后方可转让”字样。

通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得《不动产权证书》的住房不受前款措施限制

兰州的限购政策出台于2017年4月,该版本仅执行了不到8个月的时间。

针对兰州的“松绑”,深圳地产自媒体大V@朱罗纪(ID:newJurassic)发表了看法:

首先肯定是松了,但是松得没那么明显。更多是把去年8月的“加强版调控”取消了,调控基本回抽到了去年4月时的力度。大铁桥的政府也学聪明了啊,会给个甜豆的同时再打一棒子。

兰州本轮调控始自2017年4月17日,彼时要点如下:

1.施行价格备案制度:要求商品房网签价不得高于备案价。

2.区域限购:对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区),兰州户籍家庭2套,非户籍1套。

3.限贷:首置3成,二套贷款结清4成,二套贷款未结清5成及利率上浮1.1倍。

到8月25日,升级了:

1.严格备案管理:在原基础上,要求房企完成价格备案15天要去拿证。

2.扩大限购区:在原基础上,新增西固区纳入限购区域。

3.严格限购:要求外地人提供3年社保或1年纳税证明。

4.进一步限贷:首套3成未变,二套已结清首付抬高到5成,二套未结清首付抬高到6成,买非住宅首付7成。

5.网签后不得更名。

6.有效期5年。

半年没过,到了昨晚又给改回去了:

取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内(含高新区、经济区、九州开发区,不包括高新区榆中园区)的住房实施限售。

看起来两松两紧,但实际上是松了。对买房人来说,限购比限售的杀伤力大。限购是严进,限售是严出。去限购而就限售,等于是放宽购房的准入条件,只是要求一个锁定期,就是买了个限售股。对于很多有真实需求或者是有资金实力的买房人来说,持有3年也比不让买强。

更何况,这个政策还开了口子,通过“离婚析产”等一些手段可以绕开限售,这会催动假离婚。而且,对继续执行限购的区域取消了社保和纳税,等于是在限购区域也进一步放宽了准入条件,又扩大了需求量。

2、合肥“取消限价”系误读

@朱罗纪指出,媒体发布的取消限价原始文件出现在“合肥12345政府服务直通车”的网站上,合肥市国土资源局和物价局在1月3日回复了一份投诉信。但大家伙儿转载隐掉了关键信息,看得没头没脑。

原始投诉信是这样的:

大意是说:万科在庐阳区和万达在包河区的两个项目,当初拿地价3000多,备案价却19000,血管里没流道德的血液,政府为啥给批了?而一些开发商2017年拿的地,楼面价都到了1万块,政府为啥要限制他们的备案价?这不公平,要求给说法。

地方管理部门回复了两个意思:

1.根据国家政策规定,商品住宅价格实行市场调节价,即商品房销售价格由开发企业根据开发建设成本、费用、税金、利润和市场供求等多种因素自主定价,按照依法行政的要求,政府价格部门不得核定商品房价格。万科万达两个项目的价格是由开发企业根据开发建设成本、费用、税金等自主制定的,属于企业自主权。

2.合肥自2016年11月开始,对市辖区和长丰县、肥西县、肥东县范围内的居住用地(含商住用地)实行“限房价、限地价”的土地拍卖方式,但在2016年11月之前出让的居住用地(含商住用地)没有此项规定。

媒体据此解读合肥取消了限价。

@朱罗纪认为,正确的阅读理解是这样的:

这个投诉者很无厘头。玩文字游戏挖坑,讲万科万达的项目时,说它拿地价才3000多,你批它19000。讲反例的时候,说我拿地价1万多,你却限制我的备案价格,但这哥们没说政府给的备案价到底是多少。这让问题根本没法比了。

整体上,他的意思是:要限大家得一起限,管你什么时候拿的地。要么我也“自主定价”,要么你把他们的价格调低了。这个问题继续说就是:从地价到房价,增长多少才合理。嗯,这谈了多少年了,梗太老了。

国土物价局是针对这个回复的。

第一段没啥意义。房地产价格法律规定是市场调节,但现在就是“政府调节”啊,就是投诉信里的那个19000块,也是经过备案审批的,绝非开发商自己定的。合肥2016年6月之后启动了备案价管理制度,备案价管的是房价,又不是地价。

第二段并不是说合肥出了新政策——2016年10月31日前拍的地不限价之后的限价,这是老政策。在2016年11月21日,合肥针对已经出让的6块宅地出了个补充政策:

瑶海区、高新区、包河区、蜀山区、庐阳区,6块地的竞得人办理住房销售明码标价备案价格不得高于区域内2016年10月31日前的同品质、同类型项目最高明码标价备案价格,此款由市物价局会同市房地产管理局等相关部门负责监督落实。

这是国土局、物价局解释的底本。

所以说,依据这些说合肥取消了房地产限价,显然是错了,这跟限价取消扯不上什么关系。就算是某一天合肥真的取消了限价,也不会是从这个回复里延伸的。

看未来的政策,@朱罗纪的判断是——会微调,但不要指望大松。给大家提供一个判断标准:库存量。库存太大、去化周期太长的城市最可能先松裤腰带。

一线城市松限购,就别指望了。顶多是看积压的高价房太多了,给某一些开个绿灯。

3、楼市分类调控来了

兰州是最近两年来全国首个明确松绑“限购令”的城市。虽然有强化限售的做法,但仍然引发了楼市调控松绑的猜想。

△购房者观看楼盘沙盘,进行买房咨询。

根据上海易居研究院的数据,截至2017年11月,兰州市住宅存销比为17.8个月,仍然处于相对较高的水平。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此解读为,出台限购政策时,兰州房价并未大涨。他认为,西北地区,只有西安楼市热度,需要以限购来压制。

大部分分析人士也持有类似的观点,认为此举的目的在于使地方的调控政策更加合理化,而不能简单理解为“松绑”。杨红旭还指出,与热点城市相比,限售应是弱二线和三线城市的主流调控政策。

对于兰州市出台的政策,中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,兰州新房库存上升较快,市场供大于求,现在调整政策属于完善调控。取消限购的社保、纳税证明,限售3年,有利于消化当地的一手房库存。

据中原地产研究中心统计,2017年,全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。目前共计超45个城市实施了限购,通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施,2017年全国楼市降温并持续保持平稳。

谢逸枫认为,分类调控要求下,未来或会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控政策,调整限购、限价、限贷的措施,促进房地产市场稳定健康发展。

4

人才引进政策变相松绑楼市?

此前的1月4日,南京宣布,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。从房地产市场的角度看,此举拓宽了购房需求。

和南京类似,2017年下半年,长沙、济南、武汉、郑州等城市纷纷出台人才引进政策,包括落户松绑、给予购房补贴、筹集保障房等,并在客观上起到了松绑楼市调控的效果。

这些举措是否意味着,房地产调控政策有放松的趋势?

前述分析人士认为,兰州对政策的调整,更应被视为一种纠偏,通过对政策进行微调,使之更为符合当地市场的现实。且从限售政策的强化可以看出,兰州仍在坚持调控的底线,即对于炒房行为零容忍。

多地推出人才引进政策并变相松绑楼市的做法,同样未突破这一底线。通过降低户籍门槛留住人才的做法,本身就是制度进步之举,并能有效鼓励刚需购房者,并不违反楼市调控的基本原则。

多家机构近期发布报告都认为,虽然近期全国楼市明显降温,但调控政策的效果尚未真正显现。短期内,房地产调控政策的总基调不会改变。政策的合理化调整仍将存在,但很难有实质性的松绑做法。

 

近期政策

2017年8月,长沙市住建委发文,规定在长沙工作、具有专科及以上学历或技师及以上职业资格的人才,首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

2017年8月,新华社报道称,济南市公安机关出台户口迁移新政,取消购房、投资纳税落户条件限制,实行居住就业落户。

2017年10月,武汉提出,未来五年,武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房,让大学毕业生以低于市场价20%买到安居房,以低于市场价20%租到租赁房。

2017年11月,郑州市委市政府举行“智汇郑州”人才政策发布会,表示对符合条件的博士、硕士和“双一流”建设高校的本科毕业生,在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。

2018年1月3日,合肥市国土资源局、市物价局表示,2016年11月份之前拿的高价地,未来上市时售价不受限制。

2018年1月4日,南京宣布,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。

2018年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局发文,取消西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策,但同时强化主城区的限售政策。

(责任编辑:映祖)
时间:2018-01-10 11:46来源:乾元置家 作者:映祖 点击:
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